Buy to Rent

Estos últimos meses han sido semanas de gran actividad para mí. Fluctuar junto al sector es una técnica que considero indispensable para poder leer el presente y entender el futuro del Real Estate. En mi caso, no solo se trata de realizar reuniones empresariales y viajes de estudios a otros países y ciudades para poder analizar mercados diversos, sino de tener una presencia continua en conferencias relacionadas con las técnicas más efectivas para los inversores que confían en mí y en WITHYOU. Ahora que estamos llegando al cierre del 2021, me he animado a escribir este artículo para compartir con vosotros una de esas técnicas que más relevancia ha ido adquiriendo durante este año: el ‘Buy to rent’ o, lo que es lo mismo: el comprar inmuebles con la finalidad de destinarlos al alquiler.

Pese a que los intercambios de impresión con otros colegas han sido muy variados a este respecto, el titular principal que puedo extraer de mis más recientes conversaciones y conferencias, es que, en el ámbito de las posibilidades de inversión, comprar un inmueble para alquilar se erige ahora como una de las mejores oportunidades para aumentar el capital de los inversores. La posibilidad de un rendimiento constante y de un aumento en el valor subyacente de la propiedad son parámetros de primer nivel para quienes deciden invertir apostando por una técnica como el ‘Buy to rent’.

Pero, ¿cómo funciona el ‘Buy to rent’?
Enfoquemos la simplificación de esta técnica como una inversión con el objetivo de convertir una propiedad en un activo capaz de ofrecer un rendimiento continuado a quien lo adquiere. Para ello, no obstante, siempre tendremos que tener en cuenta las oportunidades que ofrece el mercado o las necesidades específicas de cada inversor.

En principio, la compra para alquilar sigue una línea bastante simple, que implica la compra de una propiedad, su eventual remodelación y luego la provisión de ingresos a través de un arrendamiento.

En ese momento, una vez que la inversión ha sido “rehabilitada”, es decir, hemos realizado el trabajo necesario para hacer que la propiedad sea “comercializable”, el siguiente paso es buscar a las partes adecuadas para el arrendamiento que comenzará a generar los ingresos del alquiler.

A tener en cuenta: el valor subyacente
De entre todos los puntos destacables que aparecían de forma recurrente en estas conferencias, me gustaría dotar de especial relevancia al valor subyacente del inmueble. Veamos si puedo definirlo con una simple fórmula matemática que resulte fácilmente entendible a cualquier lector de este artículo: 

· Entendemos como Valor Subyaciente del Inmueble a la suma del valor potencial de la propiedad con el rendimiento de la inversión, calculado sobre la diferencia entre el capital invertido y los ingresos netos anuales por alquiler. 

Bueno, creo que al final me ha resultado más fácil de lo que pensaba resumirlo ¿verdad?

Pero, ¿es rentable aplicar esta técnica en el sector del Real Estate en España?
Soy consciente de que has podido llegar a este punto del artículo con esa pregunta en la cabeza, esperando hallar una respuesta a la misma antes de la conclusión del mismo; y espero poder ofrecerte una resolución a esa duda en las líneas siguientes.

La respuesta más corta y directa sería: sí, efectivamente, España es un país donde la técnica del ‘Buy to Rent’ resulta una magnifica oportunidad de inversión dentro del Real Estate. Pero pasemos ahora a una respuesta un poco más específica. España, y especialmente las costas españolas, están resultando cada vez más atractivas para comprar propiedades destinada al alquiler. A nivel de números, pensemos que la rentabilidad media en España es del 6,7%, con picos que alcanzan casi el 8% a lo largo de la costa española.

En algunas localidades costeras de España, la rentabilidad del alquiler de viviendas fue muy superior a la media nacional del 6,7%, según datos de El Economista, extraídos de su informe más reciente sobre la rentabilidad de los inmuebles en municipios costeros en el verano de 2021, donde comparan los precios de compra de viviendas con los ingresos por alquileres realizados.

Datos que tuve la ocasión reciente de contrastar en una de las conferencias asistidas donde, un portavoz de Fotocasa explicaba que: “Existen pocos productos financieros que ofrezcan tanta rentabilidad como los inmuebles destinados al alquiler. Precisamente por eso, España es uno de los mercados favoritos de los inversores. Especialmente desde la pandemia, la demanda de compra de propiedades para alquiler ha aumentado, tanto entre los grandes inversores como entre las personas que aterrizan nuevas en este mercado”.

Sin duda, de entre todo el conocimiento adquirido y compartido durante las conferencias, conversaciones y reuniones de networking relacionadas con el ‘Buy to Rent’, lo que más se ha instalado en mi cerebro es que, comprando una propiedad para alquilar, los inversores pueden generar rendimientos atractivos y beneficiarse de la propiedad como de un activo valioso en el mercado inmobiliario. Pero, ¿cómo se desarrollará en el futuro a partir de ahí? Mi predicción es que esta tendencia se disparará aún más debido a que todas las partes involucradas en su venta, ocupación y explotación apuestan por este tipo desarrollo. Los últimos 18 meses han sido testigos de cambios e incertidumbre a gran escala en el sector; ahora, es más importante que nunca estar preparados al progreso y tendencias del mercado, y no a conformarnos con acciones reactivas.

David Granell Moreno
CEO